Getsemaní posible: vencer la gentrificación y asegurar el retorno
04 Oct 2026
Por Álvaro Viloria Romero *
En dos artículos anteriores (leer ‘Getsemaní, el arrabal histórico‘ y ‘Getsemaní, la vitrina del desalojo‘), he documentado con crudeza el desalojo estructural de Getsemaní: 92% de pérdida poblacional en 20 años (de 5.378 residentes en 2005 a 448 en 2025), solo 16% de inmuebles con uso residencial, un barrio sin niños y con una diáspora que en un 98% desea regresar.
Pero el diagnóstico no es destino. Getsemaní tiene hoy algo que no tenía hace una década: un Plan Especial de Salvaguardia -PES – aprobado e incluido en la Lista Representativa de Patrimonio Cultural Inmaterial de la Nación; un proyecto de repoblamiento con nombre propio: ‘La Resistencia’; un acuerdo entre comunidad y Alcaldía; y un Plan Especial de Manejo y Protección -PEMP – del Centro Histórico aprobado tras 19 años de espera.
Sin embargo, existe una tensión que no puede ignorarse: estos instrumentos operan dentro del mismo marco que produjo la gentrificación. El PES protege la ‘vida de barrio’ como patrimonio inmaterial, pero el PEMP -que regula usos del suelo, densidades y actividades – apenas comienza a implementarse.
La pregunta ya no es si es posible revertir la gentrificación, sino si los instrumentos existentes tienen la fuerza para transformar la estructura de incentivos que la produce. Por ello se propone una hoja de ruta articulada en tres horizontes temporales, asumiendo que la solución no vendrá de un solo instrumento, sino de su articulación estratégica.
Contener la hemorragia (Corto plazo, 0-2 años)
El primer objetivo es detener la expulsión. Cada familia que se va hoy es una pérdida irreversible para la vida de barrio.
1. Impuesto predial diferencial y tarifas de servicios públicos. El PES contempla exoneración del impuesto predial y tarifas preferenciales para residentes. Esta medida no es un privilegio: es una corrección de una asimetría estructural.
El beneficio debe aplicarse exclusivamente a inmuebles con uso residencial permanente y verificado, no a propietarios que simulen residencia mientras destinan el predio a actividades turísticas.
2. Actualización catastral y control de licencias. La diferenciación efectiva entre predios comerciales y residenciales requiere una actualización catastral urgente. Esto debe acompañarse de una revisión exhaustiva de las licencias comerciales existentes, con suspensión de nuevas licencias para bares, discotecas y alojamientos turísticos en zonas donde la saturación ya ha superado la capacidad de carga del barrio.
3. Moratoria de nuevos alquileres turísticos. En 2025, los anfitriones de plataformas digitales en Cartagena generaron ingresos superiores a $398 mil millones, y la ciudad lidera el crecimiento de rentas cortas en Bolívar.
Siguiendo el modelo de Ciudad de México, donde se limitó la renta de plataformas digitales a seis meses al año, Cartagena debe establecer una moratoria inmediata de nuevas licencias de alquiler vacacional en Getsemaní, con un registro obligatorio de anfitriones y un límite máximo de noches anuales por inmueble. La experiencia de Monteverde, donde el control municipal redujo la oferta de casas turísticas de 900 a 700 en cuestión de meses, demuestra que es posible.
Repoblar con dignidad (Mediano plazo, 2-5 años)
Detener la salida no basta, hay que garantizar el retorno.
1. La Resistencia de Getsemaní: vivienda de interés cultural. El proyecto contempla la construcción de 200 viviendas de interés cultural para el retorno de más de 800 personas nativas. La Ley 2079 de 2021 creó la figura de ‘Vivienda de Interés Cultural’ -VIC-, que permite ofrecer vivienda asequible en zonas patrimoniales. Este es el instrumento jurídico adecuado, pero su éxito depende de que las viviendas permanezcan asequibles de forma permanente, no solo en la primera generación.
2. Fideicomiso de suelo comunitario. Para evitar que las viviendas de La Resistencia terminen en manos del mercado turístico en una década, el suelo debe permanecer bajo control comunitario. El modelo del ‘Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña’ en Puerto Rico, que regulariza la tenencia de aproximadamente dos mil familias mediante titularidad colectiva, ofrece una hoja de ruta probada en el contexto latinoamericano. Un fideicomiso similar en Getsemaní permitiría separar el valor de la construcción del valor especulativo del suelo.
3. Articulación PES-PEMP-POT. El PEMP del Centro Histórico, aprobado en junio de 2026, “viene a proteger a los residentes del Centro Histórico” mediante exoneración parcial del impuesto predial, asignación de estratos 1 y 2 en casos específicos y transferencia del potencial constructivo hacia otras zonas de la ciudad. Su articulación con el PES y el POT en actualización es la clave para que los incentivos tengan efecto real.
La Resolución DM N°0350 de 2026, que aprobó el PES, dispone en su Artículo 4 que las entidades competentes promuevan su incorporación en los planes de desarrollo e instrumentos de ordenamiento territorial. Este mandato debe traducirse en acciones concretas antes de que termine el actual período de gobierno.
Consolidar un modelo replicable (Largo plazo, 5-15 años)
1. Diversificación económica más allá del turismo. Un barrio que depende exclusivamente del turismo es un barrio vulnerable. El PES debe promover la economía comunitaria: talleres artesanales, gastronomía local, servicios vecinales, producción cultural. Los espacios comerciales del proyecto La Resistencia deben destinarse prioritariamente a emprendimientos de residentes, con rentas reguladas.
2. Fondo de Vivienda para Getsemaní. Inspirado en el Fondo Nacional del Ahorro, que ya tiene una sede en el barrio, y en las corporaciones de vivienda que operan en Cartagena, se propone crear un fondo específico que combine subsidios distritales, recursos de cooperación internacional y aportes del sector turístico mediante una tasa de sostenibilidad. Este fondo financiaría mejoramiento de viviendas, créditos blandos para residentes y la operación del fideicomiso.
3. Veeduría ciudadana permanente. El PES reconoce la centralidad de la comunidad en la gestión del patrimonio, sin embargo, los instrumentos de control deben ir más allá de la consulta. Se requiere una veeduría ciudadana con capacidad de veto sobre licencias comerciales y cambios de uso del suelo en zonas críticas, articulada con la Junta de Acción Comunal y las organizaciones que impulsaron el PES.
El barrio que resiste
Getsemaní no es Venecia. A diferencia de la ciudad italiana, que perdió 780 residentes solo en 2025 y cuyo centro histórico podría quedar completamente despoblado en 2054, Cartagena aún tiene tiempo. Tiene un censo que nombra el problema, un PES que lo reconoce como patrimonio, un proyecto de vivienda que promete el retorno de 800 personas y una comunidad organizada que no ha dejado de resistir.
El optimismo no puede ser ingenuo. La experiencia de Valparaíso, donde la declaratoria de la Unesco fue acompañada de una “gentrificación turística liderada por el Estado central” mediante programas y subsidios que promovieron renovación inmobiliaria, advierte que la patrimonialización por sí sola no protege a los residentes.
La diferencia en Cartagena radica en que el PES nació de una demanda comunitaria, no de una imposición estatal. Ese origen es su mayor fortaleza.
Los getsemanicenses “quieren ser residentes y no clientes”; ese es el horizonte, y es posible, si los instrumentos existentes se traducen en voluntad política, recursos asignados y control comunitario efectivo.
La historia de Getsemaní enseña que este barrio nunca ha esperado permiso para existir; sus habitantes abrieron paso a la independencia en 1811 y hoy pueden abrir paso a un modelo de ciudad donde el patrimonio no sea una vitrina vacía sino un territorio vivo.
* Ingeniero civil, especialista en Análisis y Gestión Ambiental, Gerencia Pública, Consultoría Ambiental y Gerencia de Proyectos de Construcción. Gerente de Proyectos de Enterritorio SA y exgerente de Aguas de Bolívar SA-ESP;
Las opiniones expresadas por el autor de esta columna no reflejan necesariamente las de la institución donde trabaja.
Comentarios