La reglamentación de las cesiones urbanísticas en el Distrito de Cartagena
Por Agustín Leal Jerez *
Circula en la calle un proyecto de decreto de la actual administración distrital de Cartagena que tiene por objeto establecer el procedimiento para el trámite de recepción, incorporación y titulación de bienes destinados al uso público en actuaciones urbanísticas a favor del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias.
Saludamos sinceramente la iniciativa, pero creemos que el problema con las cesiones urbanísticas va mucho más allá de una simple reglamentación para formalizar su entrega y recibo, como ya lo hemos expresado en nuestra columna ‘Las Cesiones Urbanísticas y el Ordenamiento Territorial‘, sino que amerita una revisión general y exhaustiva con miras a levantar un catastro serio de las mismas e iniciar su recuperación, así como reglamentar su naturaleza, ubicación y utilidad dentro de la actuación urbanística respectiva.
El problema no es simplemente que después de expedida la licencia o aprobado del plan parcial se apropien o vendan las zonas de cesión sino que, además, las cesiones que se otorguen estén ubicadas en la peor parte del terreno y no tengan ninguna utilidad práctica.
En lo que respecta a las cesiones urbanísticas otorgadas en el suelo urbano y de expansión urbana, el caso es de sumo cuidado, porque muchos desarrolladores han vendido o utilizado con fines distintos a lo dispuesto en la expedición del plan parcial o licencia de urbanismo las cesiones resultantes.
En la Zona Norte, Barú y toda la región insular, el caso es bastante penoso, porque tanto las cesiones para zonas verdes como para equipamientos comunales se encuentran ubicadas dentro de los condominios cerrados, quedando los habitantes de los centros poblados y demás asentamientos humanos sin ninguna posibilidad de acceder a sus beneficios.
Pero existe un caso mucho más aberrante: el corregimiento de Pasacaballos, dada su condición especial, por encontrarse engullido dentro de la zona industrial del Distrito sin que su desarrollo y pujanza beneficie a sus habitantes. Cuando se formuló la modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial, Acuerdo 033 de 2007, para mitigar los impactos ambientales, económicos y socioculturales que generaba la expansión del suelo industrial de Mamonal, se dispuso lo siguiente:
OBJETIVO: Garantizar el desarrollo seguro y sostenible de los suelos de expansión industrial, previniendo los riesgos tecnológicos que origine la nueva industria y su impacto en el medio ambiente, garantizar el desarrollo económico y social de los pobladores del corregimiento de Pasacaballos, permitiendo que gran parte de los recursos económicos y de oportunidades que genere el desarrollo industrial de estos suelos de expansión sean invertidos en su gente.
COMPONENTES: Son componentes básicos de este plan los siguientes:
• Dotación de equipamientos, espacio público, vías y servicios públicos al corregimiento de Pasacaballos.
• La identificación de riesgos naturales y sus programas de mitigación.
• El programa de prevención de riesgos y los planes de emergencia para el manejo efectivo de eventuales accidentes tecnológicos por parte de quien desarrolle el proyecto con participación activa de la comunidad,
• Promover el arraigo y la cualificación de la población nativa o residente, como recurso social y cultural para que aprovechando las ventajas comparativas de este territorio en la oferta de mano de obra se inserten en el proceso productivo que genere el suelo de expansión industrial.
• Construcción y operación de dotaciones de formación tecnológica y superior para la cualificación del potencial laboral de Pasacaballos, dirigido a su vinculación al desarrollo industrial, portuario y de servicios de este suelo de expansión industrial
• En el componente social del plan parcial de este suelo se brindará atención especial a las comunidades negras que se encuentren dentro del área de influencia del suelo de expansión industrial
• Establecer que el porcentaje de vivienda VIS que establezca el plan parcial de acuerdo al decreto 2181, en su artículo 24, Numeral 2, o norma que lo sustituya, se ejecute preferentemente en el corregimiento de Pasacaballos. Definir densidades y retiros que vinculen un aumento de áreas verdes, espacio público y arbolado al crecimiento industrial.
• Definir una franja de aislamiento ambiental dentro del área de expansión, en torno al asentamiento de Pasacaballos para la mitigación de los impactos de los usos más duros de la nueva zona de expansión industrial.
• Establecer un programa de producción limpia para el manejo de vertimientos, emisiones y residuos.
b. ESTUDIOS PREVIOS:
Sería importante que los líderes y lideresas de la comunidad de Pasacaballos iniciaran las gestiones en la Secretaría de Planeación Distrital para que le señalen la cantidad de planes parciales aprobados para el suelo de expansión industrial de Mamonal, durante vigencia del Acuerdo 033 de 2007, y la cantidad de metros cuadrados de cesiones dispuesta para cumplir con las cargas establecidas por este Acuerdo para tal fin.
Cualquier asesoría, con gusto las daremos sin costo alguno.
Saludamos sinceramente la iniciativa, pero creemos que el problema con las cesiones urbanísticas va mucho más allá de una simple reglamentación para formalizar su entrega y recibo, como ya lo hemos expresado en nuestra columna ‘Las Cesiones Urbanísticas y el Ordenamiento Territorial‘, sino que amerita una revisión general y exhaustiva con miras a levantar un catastro serio de las mismas e iniciar su recuperación, así como reglamentar su naturaleza, ubicación y utilidad dentro de la actuación urbanística respectiva.
El problema no es simplemente que después de expedida la licencia o aprobado del plan parcial se apropien o vendan las zonas de cesión sino que, además, las cesiones que se otorguen estén ubicadas en la peor parte del terreno y no tengan ninguna utilidad práctica.
En lo que respecta a las cesiones urbanísticas otorgadas en el suelo urbano y de expansión urbana, el caso es de sumo cuidado, porque muchos desarrolladores han vendido o utilizado con fines distintos a lo dispuesto en la expedición del plan parcial o licencia de urbanismo las cesiones resultantes.
En la Zona Norte, Barú y toda la región insular, el caso es bastante penoso, porque tanto las cesiones para zonas verdes como para equipamientos comunales se encuentran ubicadas dentro de los condominios cerrados, quedando los habitantes de los centros poblados y demás asentamientos humanos sin ninguna posibilidad de acceder a sus beneficios.
Pero existe un caso mucho más aberrante: el corregimiento de Pasacaballos, dada su condición especial, por encontrarse engullido dentro de la zona industrial del Distrito sin que su desarrollo y pujanza beneficie a sus habitantes. Cuando se formuló la modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial, Acuerdo 033 de 2007, para mitigar los impactos ambientales, económicos y socioculturales que generaba la expansión del suelo industrial de Mamonal, se dispuso lo siguiente:
OBJETIVO: Garantizar el desarrollo seguro y sostenible de los suelos de expansión industrial, previniendo los riesgos tecnológicos que origine la nueva industria y su impacto en el medio ambiente, garantizar el desarrollo económico y social de los pobladores del corregimiento de Pasacaballos, permitiendo que gran parte de los recursos económicos y de oportunidades que genere el desarrollo industrial de estos suelos de expansión sean invertidos en su gente.
COMPONENTES: Son componentes básicos de este plan los siguientes:
• Dotación de equipamientos, espacio público, vías y servicios públicos al corregimiento de Pasacaballos.
• La identificación de riesgos naturales y sus programas de mitigación.
• El programa de prevención de riesgos y los planes de emergencia para el manejo efectivo de eventuales accidentes tecnológicos por parte de quien desarrolle el proyecto con participación activa de la comunidad,
• Promover el arraigo y la cualificación de la población nativa o residente, como recurso social y cultural para que aprovechando las ventajas comparativas de este territorio en la oferta de mano de obra se inserten en el proceso productivo que genere el suelo de expansión industrial.
• Construcción y operación de dotaciones de formación tecnológica y superior para la cualificación del potencial laboral de Pasacaballos, dirigido a su vinculación al desarrollo industrial, portuario y de servicios de este suelo de expansión industrial
• En el componente social del plan parcial de este suelo se brindará atención especial a las comunidades negras que se encuentren dentro del área de influencia del suelo de expansión industrial
• Establecer que el porcentaje de vivienda VIS que establezca el plan parcial de acuerdo al decreto 2181, en su artículo 24, Numeral 2, o norma que lo sustituya, se ejecute preferentemente en el corregimiento de Pasacaballos. Definir densidades y retiros que vinculen un aumento de áreas verdes, espacio público y arbolado al crecimiento industrial.
• Definir una franja de aislamiento ambiental dentro del área de expansión, en torno al asentamiento de Pasacaballos para la mitigación de los impactos de los usos más duros de la nueva zona de expansión industrial.
• Establecer un programa de producción limpia para el manejo de vertimientos, emisiones y residuos.
b. ESTUDIOS PREVIOS:
- Estudios ambientales
- Estudios de riesgos naturales y vulnerabilidad
- Línea base ambiental
- Encadenamientos de ciclos y procesos productivos
Sería importante que los líderes y lideresas de la comunidad de Pasacaballos iniciaran las gestiones en la Secretaría de Planeación Distrital para que le señalen la cantidad de planes parciales aprobados para el suelo de expansión industrial de Mamonal, durante vigencia del Acuerdo 033 de 2007, y la cantidad de metros cuadrados de cesiones dispuesta para cumplir con las cargas establecidas por este Acuerdo para tal fin.
Cualquier asesoría, con gusto las daremos sin costo alguno.
* Abogado, especialista en Derecho Público con experiencia en Derecho Urbanístico, Ordenamiento Territorial, Contratación Estatal y Gerencia de la Defensoría Pública, entre otros temas.